12月14日，北京、上海迎来多项楼市政策调整。北京优化普通住房认定标准，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%；房贷年限由目前最长25年恢复至30年。上海自12月15日起调整普通住房标准、优化差别化住房信贷政策。

　　本次调整中，北京主要下调了首付比例，降低贷款利率及下调非普通住宅标准。上海主要调整普通住宅标准，并且优化了差别化信贷政策。

　　其中北京：之前首套房首付比例，普宅为35%，非普宅为40%，这次一律下调至30%；二套房首付，本次下调至主城区50%，非城六区40%。房贷利率下调至城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加10个基点、不低于LPR加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR、不低于LPR加55个基点。普通住宅标准，从之前140平米以下上升至144平米以下（含144平米）。调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5—6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在欧宝平台45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅。另外，房贷年限由目前最长25年恢复至30年。

　　上海方面，首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二套房商贷利率下限调整为不低于LPR加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套房商贷利率下限调整为不低欧宝平台于LPR加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%欧宝平台。调整上海市普通住房标准，普通住房：一是五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。

　　整体来看，本次北京及上海的房地产优化调整政策力度较大，有利于促进刚需及改善性购房需求的释放，提振当地楼市。之前深圳也已经下调二套房首付比例，降低非普宅标准；广州近期则对公积金贷款调整为“认房不认贷”。北上广深一线城市楼市优化政策持续加码叠加，对于当地楼市销售恢复将会有较好的刺激作用，也会对全国房地产市场起到提振信心，提升景气度的作用。

　　2023年，房地产优化调整政策出台力度及密集度进一步加大，另外，政策优化也从低能级城市逐步推广至北上广深等一线及部分热点二线城市。当前楼市销售数据仍有所反复，销售恢复力度及欧宝平台持续性较弱，相信后续楼市优化调整政策将会持续叠加，并且成效将逐步体现。我们认为房地产行业当前正处于筑底阶段，随着楼市优化政策持续出台，行业基本面逐步修复，行业将走出本轮下调周期底部。

　　风险提示：政策成效不及预期，楼市销售持续低迷，销售数据不理想；开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，债务违约持续出现；经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。

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