2023 年7 月21 日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、欧宝平台推动城市高质量发展的一项重要举措。要更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，鼓励和支持民间资本参与，实现可持续运营。

　　聚焦可持续运营，“物管进村”迎来重要发展机遇“十四五”规划纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、城中村等存量片区功能。城中村改造与旧改，均属于城市更新范畴。本次城中村改造，“物管进村”迎来重要发展机遇，物业从小区走向城市，实现从“让居民生活更美好”到“深度参与城市治理”的跨越。

　　招商积余进驻深圳市坪山区马峦街道、万物云进驻深圳市福田区沙头街道，两个经典案例表明，改造须全面推行物管进村，欧宝平台实现物业管理全覆盖；物业统一经营管理，确保可持续发展，物业企业在前期的改造规划、中期协调各方参与力量、后期持续管理与运营方面均扮演重要角色，看好“物管进村”发展前景。

　　头部企业大力布局城市服务赛道，欧宝平台市场空间广阔物业进驻城中村，提供街道、片区的一体化综合治理服务，包括街道环卫清洁、安保巡查等，属于城市服务业务范畴，头部物业企业基本都布局了城市服务赛道，2022 年，碧桂园服务/保利物业/世茂服务/雅生活服务/万物云城市服务收入分别为48.4/20.6/13.8/13.1/6.6 亿元；弗若斯特沙利文分析，2025 年城市服务市场总收入将达到18857 亿元，2021 年至2025 年的复合增速为14.4%；另一方面，城中村改造也将提升物业服务覆盖率，扩大物业管理行业空间。

　　物业管理板块资本市场表现：受美联储加息以及房地产市场回暖进程缓慢等因素影响， 年初至7 月28 日，光大地产物管板块指数累计下跌14.1%，近期房地产政策释放积极信号，物管估值修复（7 月21 日至7 月28 日期间累计上涨7.1%）。截至2023 年7 月28 日，多数物管公司估值仍处于低位。

　　投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造/城中村改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活欧宝平台。

　　2）“独立发展”：第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。

　　3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务欧宝平台、金茂服务、越秀服务、建发物业。

　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。